Abogado Compraventa Palma de Mallorca

No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable. Un abogado inmobiliario defiende exclusivamente los intereses de su cliente, revisa los contratos y comprueba la situación registral, urbanística, jurídica y fiscal del inmueble. También negocia las condiciones de la operación y coordina el pago de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Resulta altamente recomendable que la intervención del abogado comience antes de la firma de cualquier documento de reserva o contrato de arras, así como antes de la entrega de cantidad alguna en concepto de depósito, a fin de garantizar al cliente la máxima protección y seguridad jurídica durante toda la operación.

El notario es un profesional del Derecho y funcionario público imparcial que controla la legalidad del acto, asesora a las partes y autoriza la escritura de compraventa. Sin embargo, no representa exclusivamente al comprador ni al vendedor. El abogado inmobiliario defiende los intereses concretos de su cliente, realiza las comprobaciones previas, redacta, revisa y negocia los contratos y coordina la liquidación de impuestos y la inscripción registral. Sus funciones son diferentes y complementarias.

El contrato de arras es un acuerdo privado que comprador y vendedor suscriben antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. En él se establecen los elementos esenciales de la operación, como el precio, la forma de pago, los plazos, la fecha prevista para la firma ante notario, las condiciones que deben cumplirse y las consecuencias de un eventual incumplimiento o desistimiento.

En las arras penitenciales, una de las modalidades más habituales, el comprador entrega al vendedor la cantidad acordada por las partes, que normalmente equivale al 10 % del precio de compraventa. Este tipo de arras permite que cualquiera de las partes desista de la operación sin necesidad de justificar su decisión. Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

La denegación de la financiación hipotecaria no permite al comprador recuperar automáticamente las cantidades entregadas en concepto de arras. Cuando la adquisición del inmueble depende de la obtención de un préstamo, resulta recomendable incluir en el contrato una cláusula que condicione la compraventa a la concesión de la financiación necesaria.

Esta cláusula debe regular de forma clara aspectos como el importe mínimo del préstamo, el plazo concedido al comprador para obtener la financiación, las entidades a las que debe solicitarla y la documentación necesaria para acreditar su denegación.

La condición de financiación debe ser expresamente aceptada por el vendedor y no puede incorporarse ni imponerse de forma unilateral. Si el contrato no contiene esta protección y el comprador no puede formalizar la compraventa por no haber obtenido la hipoteca, podría perder las cantidades entregadas en concepto de arras.

Si la tasación del inmueble resulta inferior al precio pactado, la entidad bancaria podría conceder una financiación menor de la prevista. En ese caso, el comprador tendría que aportar una mayor cantidad de fondos propios para completar la operación.

Salvo que el contrato de arras contemple expresamente esta circunstancia, una tasación inferior al precio de compraventa no permite al comprador desistir de la operación ni recuperar automáticamente las cantidades entregadas.

Antes de asumir cualquier obligación contractual, conviene analizar los precios reales de mercado y valorar prudentemente el importe que podría alcanzar la tasación. También puede consultarse el valor de referencia del Catastro como información complementaria, teniendo en cuenta que no equivale ni determina el valor de tasación bancaria.

El abogado comprueba la identidad y facultades del vendedor, la titularidad del inmueble y las hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres y demás cargas registrales. También revisa la correspondencia entre el Registro de la Propiedad, el Catastro y la realidad física, jurídica y urbanística del bien.

Además, examina las deudas de comunidad, el pago del IBI, los contratos de alquiler, las obras no regularizadas y los procedimientos que puedan afectar al inmueble. Estas comprobaciones permiten identificar posibles riesgos antes de asumir cualquier compromiso contractual.

La revisión urbanística comprende el análisis de las licencias otorgadas, las obras ejecutadas, las ampliaciones, los cambios de uso y la posible existencia de construcciones o actuaciones no legalizadas o fuera de ordenación. Asimismo, se comprueba que la realidad física del inmueble se corresponda con la documentación municipal y se verifica la existencia de expedientes de infracción urbanística o de restablecimiento de la legalidad.

Esta comprobación resulta especialmente relevante en viviendas unifamiliares, fincas rústicas e inmuebles que hayan sido objeto de reformas o ampliaciones. Cuando las circunstancias lo requieren, se solicita información al ayuntamiento correspondiente y se coordina la intervención de un arquitecto o técnico especializado para valorar la situación urbanística del inmueble.

El valor de referencia es un valor fiscal determinado anualmente por el Catastro. Desde el 1 de enero de 2022 se utiliza, con carácter general, para calcular la base imponible del ITP en la compra de inmuebles usados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Si el precio declarado es inferior al valor de referencia, se tributa por este último; si el precio es superior, se toma el importe superior. No debe confundirse con el valor catastral, utilizado, entre otras finalidades, para calcular el IBI, ni con el precio de mercado o la tasación hipotecaria.

La adquisición de una vivienda de segunda mano está sujeta, con carácter general, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por el contrario, la compra de una vivienda nueva directamente a un promotor tributa normalmente por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Además de los impuestos correspondientes, el comprador debe prever los gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios del abogado, así como, cuando proceda, los costes derivados de la tasación, la financiación o la elaboración de informes técnicos.

A título meramente orientativo, el conjunto de impuestos y gastos asociados a la compraventa puede representar aproximadamente entre un 10,5 % y un 11 % del precio del inmueble. No obstante, este porcentaje puede incrementarse en función del valor de la operación y de la aplicación progresiva de determinados impuestos en las Islas Baleares.

El vendedor que tenga su residencia fiscal en España deberá declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) la posible ganancia patrimonial obtenida con la transmisión del inmueble. No obstante, pueden resultar aplicables determinadas exenciones, como la reinversión del importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual o las previstas, en ciertos supuestos, para contribuyentes mayores de 65 años.

Cuando el vendedor sea fiscalmente no residente en España, deberá declarar la ganancia patrimonial mediante el modelo 210. Asimismo, el comprador estará obligado a retener e ingresar en la Agencia Tributaria el 3 % del precio de compraventa, en concepto de pago a cuenta del impuesto que corresponda satisfacer al vendedor.

El vendedor deberá asimismo prever también la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, así como, cuando proceda, los honorarios de la agencia inmobiliaria y del abogado, y los gastos derivados de la cancelación económica y registral de una hipoteca u otras cargas existentes sobre el inmueble.

Los honorarios dependen del precio del inmueble, la complejidad de la operación y los servicios necesarios. Una compraventa sencilla no requiere el mismo trabajo que una operación con irregularidades urbanísticas, cargas, varios propietarios, financiación o conflictos contractuales.

Antes de iniciar el encargo, nuestro despacho facilita un presupuesto claro con las actuaciones incluidas, para que el cliente conozca tanto el coste como el alcance del asesoramiento jurídico.

Es importante actuar rápidamente, conservar las pruebas y encargar un informe a un arquitecto o técnico especializado. Deben guardarse fotografías, informes, facturas y comunicaciones con el vendedor antes de realizar reparaciones importantes.

La acción específica por vicios ocultos prevista en el Código Civil está sometida a un plazo de seis meses desde la entrega del inmueble. No obstante, dependiendo del defecto, del contrato y de las circunstancias, pueden existir otras acciones legales, por lo que conviene solicitar asesoramiento jurídico cuanto antes.