Avocat immobilier Palma de Majorque

Un avocat immobilier défend exclusivement vos intérêts pendant l’acquisition. Il vérifie la situation juridique et urbanistique du bien, révise les contrats, identifie les risques et négocie les clauses nécessaires avant la signature. Pour un acheteur francophone, être conseillé en français permet également de comprendre précisément les documents espagnols et les différences entre les procédures et les lois françaises et espagnoles. Notre cabinet vous accompagne depuis les premières vérifications jusqu’à la signature chez le notaire, le paiement des impôts et l’inscription de votre titularité au cadastre espagnol (« Registro de la propiedad »).

​Le notaire espagnol est un officier public impartial qui contrôle la légalité de l’acte et authentifie la vente. L’avocat immobilier, en revanche, conseille et défend exclusivement les intérêts de son client. Il analyse le bien, révise le contrat d’arrhes, négocie ses clauses et détecte les risques avant la signature notariale. Leurs fonctions sont donc différentes et complémentaires.

Non. En France, le notaire occupe généralement un rôle central tout au long de la transaction immobilière. En Espagne, son intervention est principalement centrée sur le contrôle de la légalité et l’authentification de l’acte de vente. Il reste impartial et ne défend pas exclusivement l’acheteur. L’avocat immobilier vérifie préalablement la situation juridique et urbanistique du bien, révise les contrats, négocie leurs clauses et peut également calculer, liquider et présenter les impôts dus pour le compte de l’acquéreur, puis coordonner et suivre l’inscription de sa propriété au Registre de la propriété espagnol (Cadastre).

Il est recommandé de consulter un avocat avant de signer une offre, un contrat de réservation, promesse de vente, un compromis ou un contrat d’arrhes (« contrato de arras ») et  surtout avant de verser un acompte. Ces documents peuvent déjà créer des obligations importantes pour l’acheteur. L’avocat doit pouvoir vérifier le bien, analyser les conditions de l’opération, la situation urbanistique de l’immeuble et négocier les clauses nécessaires avant que son client ne soit définitivement engagé pour défendre ses intérêts au maximum.

L’avocat vérifie l’identité et les pouvoirs du vendeur, la titularité du bien, ainsi que les hypothèques, saisies, usufruits, servitudes et autres charges inscrites. Il contrôle également la concordance entre le Registre de la propriété, le cadastre et la réalité physique, urbanistique et juridique du bien comme par exemple l’existence de travaux ou d’agrandissements non régularisés.

Il examine enfin les éventuelles procédures affectant le bien, les dettes de copropriété, le paiement de l’IBI, les contrats de location et la documentation administrative. Ces vérifications permettent d’identifier les risques et de protéger l’acquéreur avant tout engagement.

Oui. Nous vérifions les licences d’urbanisme, les travaux, agrandissements et changements d’usage réalisés, ainsi que leur conformité avec la documentation municipale. Nous examinons également l’existence éventuelle d’infractions, de procédures administratives ou de constructions non régularisées.

Cette analyse est particulièrement importante pour les maisons individuelles, les propriétés rurales et les biens rénovés. Nous sollicitons des informations auprès de la mairie et syndic et coordonnons, si nécessaire, l’intervention d’un architecte ou d’un technicien spécialisé.

Oui. Il n’est pas nécessaire d’être résident en Espagne pour acheter un bien immobilier à Majorque ou aux Baléares. Toutefois, l’acquéreur étranger doit obtenir un NIE, numéro d’identification utilisé pour les principales démarches fiscales, administratives et notariales. Il est conseillé de commencer cette démarche suffisamment tôt afin d’éviter de retarder l’opération. Il est important de préciser que NIE n’accorde pas, à lui seul, un droit de résidence en Espagne.

L’achat d’un bien d’occasion est généralement soumis à l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). En revanche, un logement neuf acheté auprès d’un promoteur est normalement soumis à la TVA espagnole (« IVA ») et à l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD).

Il faut également prévoir les frais de notaire, de Registre de la propriété, d’avocat et, le cas échéant, de financement ou d’expertise technique. À titre indicatif, l’acquéreur doit généralement prévoir des frais totaux représentant environ 10,5 % à 11 % du prix d’achat. Ce pourcentage peut toutefois augmenter selon la valeur du bien, notamment en raison du caractère progressif des impôts.

Le vendeur non-résident déclare, par le modèle 210, la plus-value immobilière, imposée en principe à 19 %. Elle correspond au prix de vente diminué des frais de cession, moins le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et des investissements justifiés. Pour un résident fiscal français, le traitement en France dépend de la convention fiscale.
L’acheteur retient 3 % du prix de vente comme acompte, remboursable en cas d’excédent.

Le vendeur doit aussi déclarer l’IIVTNU ou « plusvalía municipal », calculée selon la valeur cadastrale du terrain et la durée de détention. Peuvent s’ajouter les frais d’agence, d’avocat et d’annulation d’hypothèque.

Les honoraires dépendent de la valeur du bien, de la complexité de l’opération et des services nécessaires. Une acquisition simple ne demande pas le même travail qu’un dossier comportant des problèmes urbanistiques, une hypothèque, plusieurs vendeurs ou une procuration internationale. Avant toute intervention, notre cabinet fournit un devis précisant les prestations incluses afin que le client connaisse clairement le coût et l’étendue de l’accompagnement proposé.

Il est important d’agir rapidement, de conserver les preuves du défaut et de le faire examiner par un technicien. Les photographies, rapports, factures et communications avec le vendeur doivent être conservés avant toute réparation importante. En droit espagnol, les actions spécifiques relatives aux vices cachés sont soumises à des délais particulièrement courts (six mois), sans préjudice d’autres recours possibles selon les circonstances. Il est donc recommandé de consulter rapidement un avocat afin d’étudier la réclamation.